Les 3 leçons à retenir des désastreuses aventures immobilières de Céline Dion
Mais pourquoi Diable en viens-je à parler de Céline Dion dans un blog immobilier ? Suis-je fan à tel point que je souhaite mettre du Céline à toutes mes sauces ?
Non, je vous rassure…Bien que j'éprouve une certaine sympathie à l'égard de la chanteuse, ce sont surtout ses déboires immobiliers qui ont retenu mon attention. En effet, la chanteuse québécoise me semble être un exemple de tout ce qu’il ne faut pas faire en matière de stratégie en vente immobilière !
Même si les ventes des stars, évoquées dans ce billet, appartiennent au domaine du « luxe », il n’en reste pas moins que les mécanismes en jeu ont de nombreux points communs avec les ventes immobilières classiques. Il me semble donc intéressant de décortiquer les raisons de la récente déconfiture immobilière de Céline : l’examen des mésaventures de la diva canadienne va nous permettre d'identifier les 3 erreurs à ne pas commettre si on souhaite vendre vite et bien sa propriété.
Rappel des faits :
Céline Dion est une formidable business woman (43ème personnalité la plus riche en 2017 d’après Forbes). La star internationale semble donc être plutôt douée en gestion d’autant que sa fortune a même augmenté depuis le décès de son mari et est estimée à 400 millions de dollars à ce jour. Pourtant, ce sens inné des affaires ne semble pas l’avoir aidée dans ses récentes transactions immobilières, puisque les deux dernières ventes de ses propriétés ont été désastreuses.
Après longueur de temps, et malheureusement aussi force et rage, Céline Dion est enfin parvenue à vendre récemment deux luxueuses propriétés, et a encaissé des moins-values impressionnantes sur chacune de ses ventes (perte estimée de plus de 34 millions de dollars sur la vente de propriété de Jupiter Island en Floride en Avril 2017 (voir photo ci-dessous), et de 10 millions de dollars sur sa propriété de Laval au Québec vendue une année auparavant).
Prenons l’exemple de Jupiter Island, luxueuse propriété, construite en Floride, par Céline Dion et son mari René Angélil en 2010 et pour laquelle il a été recherché désespérément un acquéreur pendant 4 longues années. Mise en vente en 2013, Jupiter Island, a donc finalement été vendue début 2017 mais à un prix divisé quasiment par 2. Annoncé originalement au prix de 72 millions US en 2013, le prix a été révisé au printemps 2014 (62,9 millions US), puis faute d’acquéreurs, de nouveau ajusté au prix de 44,5 millions US. Enfin, il s’emblerait que ce soit le nouveau prix décidé le 13 janvier 2017 qui ait provoqué la vente : la propriété a alors été affichée à 38,5 millions US car Céline Dion était pressée de « tourner la page ».
D’après le courtier en charge de la transaction (Au Etats-Unis, comme au Canada, les mandats sont exclusifs), la vente s’est finalement conclue à un prix proche du dernier prix annoncé (soit moins de 38,5 millions US), mais pour des raisons de confidentialité, le prix exact ne sera pas dévoilé. Nous sommes donc en droit de penser que la transaction s’est conclue à un niveau encore plus bas. L’acquéreur a d’ailleurs fait une affaire car il a acheté la propriété à un prix bien en dessous du coût de la construction et des aménagements qui était proche du prix demandé initialement. Donc perte sèche en 7 ans pour la star : environ 34 millions US.
Comment une star internationale en est-elle arrivée là, d’autant qu’habituellement, la notoriété du propriétaire confère une valeur supplémentaire au bien immobilier et que les prix de l’immobilier aux Etats-Unis ont repris les couleurs qu’ils avaient perdues en 2008 avec la crise des subprimes?
Est-ce que Jupiter Island est un affreux boui-boui, affreusement surcôté, ce qui expliquerait que personne n’en veuille pendant plus de 4 ans?
Pourtant, il semblerait que Jupiter Island ne soit pas le pire endroit sur terre (voir photo). Il se vend même des propriétés luxueuses bien plus « tape à l’œil » ou de mauvais goût à des tarifs exorbitants, sans que leurs propriétaires ne connaissent les galères qu’a connu Céline Dion dans sa vente immobilière.
Mais, alors mais que s’est-t-il passé ? Quelles leçons en tirer ?
Voici à mon sens les 3 erreurs commises dans le dossier de vente de Jupiter Island et qu'il ne faut surtout pas reproduire:
1. Quand on construit, il faut déjà penser à revente !
Pour le dire autrement : se faire plaisir, c’est bien, mais évitez la personnalisation à outrance et les robinets en or dans les salles de bain, vous ne rentabiliserez pas !
Que ce soit Céline Dion qui soit décisionnaire dans la construction d’un domaine, ou Monsieur Dupont, dans la construction d’un pavillon de plain-pied, il est toujours tentant de se faire plaisir, et de personnaliser un peu trop son œuvre. Bien entendu, Céline Dion et Monsieur Dupont ne jouent pas dans la même cour. Les échelles et coûts en jeu sont différents mais le processus est le même : il faut savoir adapter les coûts de construction au standing de la propriété, ni trop, ni pas assez. Ainsi, il ne faut pas lésiner sur la qualité des matériaux si on veut faire du luxe (sinon on tombe dans le cheap qui ne tient pas ses promesses !), mais il ne faut pas non plus être dans la surenchère : l’acquéreur potentiel n’aura pas envie de payer au prix de revient vos délires ! On peut, comme la chanteuse québécoise, avoir envie d’un terrain de tennis, d’un véritable parc aquatique et d’une salle de jeux avec des dizaines de jeux d’arcades, mais peut-être que les candidats à l’acquisition, bien que riches, préférent le golf, les saunas et les bibliothèques. Ainsi avoir personnalisé un peu trop son domaine a coûté cher à Céline Dion : il a fallu payer la construction de tous ces extras, sans avoir la certitude de trouver un repreneur qui saura valoriser autant qu’elle les différentes prestations proposées.
De la même manière, dans un pavillon de plain-pied, l’acquéreur potentiel attendra de trouver des prestations classiques pour dormir-manger-ranger-sa-voiture. Si votre salle de bain est dorée à l’or fin, j’aurais envie de dire, cela vite devenir un problème : l’acquéreur sera prêt à payer pour la maison et ses prestations de base, mais il ne valorisera sûrement pas vos sanitaires « Petit Versailles » à la hauteur du coût de revient. Belle perte en prespective dans ce cas.
2. Quand on construit ou achète, attention aussi aux coûts de fonctionnement et de ne pas penser « trop grand » !
Lorsque on prévoit une piscine, une allée bordée d’arbres, une fontaine ou que sais-je, encore, il faut penser coût d’entretien et impôts éventuels qui seront induits par de tels équipements : tout ajout aux classiques pièces à vivre (cuisine, salon, chambres, salles de bains) provoque des frais d’entretien, ne serait-ce que de ménage, qui peuvent en rebuter plus d’un. Dans le cas de la propriété de Jupiter Island, il semblerait que les coût de fonctionnement aient constitué le plus grand frein à la vente, plus que le prix. Je vous laisse prendre connaissance de cet article :
Jupiter Island est une propriété de 22 000 m², de quoi donner le tournis. Autrement dit, quand on achète ce domaine, on achète beaucoup de problèmes compris dans le package. Céline Dion et Réné Angélil auraient dû penser plus petit pour faciliter leur revente.
Il en est de même pour un pavillon de plain-pied : faire construire une maison dans la moyenne (100 à 200m² si on a une grande famille) est la meilleure façon de se préserver des risques de moins-values futures. Au-delà de 150 m², il n’est plus possible de valoriser chaque m² à son prix moyen. Les grandes maisons subissent une décôte : le prix au m² constaté est revu à la baisse, tout simplement parce que tout le monde n’a pas besoin de vivre dans une grande maison , mais également parce que le coût d’entretien est corrélé au nombre de m² et que les acquéreurs en tiennent compte pour déterminer leur offre.
3. Les erreurs d’évaluation lors de la mise en vente se paient Cash, que ce soit dans le luxe, ou dans l’immobilier classique
Manifestement, Céline Dion a souhaité mettre en vente initialement sa propriété à son prix de revient lors de la construction. Il semble humain et logique de procéder ainsi, pourtant ce n’est pas souvent une bonne stratégie, surtout pour les grandes propriétés.
Quoiqu'il en soit, de toute évidence, la mise à prix initiale à 72 millions US a été une erreur manifeste, qui, de surcroît, n’a été corrigée que très lentement (en 4 ans) et de manière brutale (les baisses de prix successives, modeste pour la première, ont atteint une dizaine de millions par la suite). Tout ceci a « usé » et « terni » l’image de la propriété sur le marché. Il devenait évident dans le petit cercle des clients très haut de gamme que personne ne semblait vouloir de Jupiter Island, et ce, malgré la qualité de la propriété, de la très grande notoriété de la chanteuse et de la publicité importante qui a entouré cette vente.
Ce n’est que lorsque l’ « aubaine » est devenue très alléchante (prix de vente affiché à la moitié du prix de revient et de construction) que des offres sérieuses ont été reçues par le courtier. En raison du temps passé depuis sa mise sur le marché, aucun acquéreur potentiel n’a été assez fou pour faire une offre au prix et il y a même eu négociation (peut-être légère), mais négociation quand même), sur le prix déjà bradé. Bref, le résultat de cette mauvaise fixation de prix vente initial a été finalement catastrophique.
Il est vrai que la propriété de Jupiter Island est un bien unique, difficilement comparable, et donc, difficilement « «évaluable ». Mais les professionnels devraient tenir compte des exemples antérieurs, de stars, déjà obligés de brader des propriétés, trop grandes, trop luxueuses, trop coûteuses en entretien (et à mon avis, Johnny Depp sera le prochain à brader sa propriété du Sud de la France).
Ainsi, l’exemple de Céline Dion montre qu’il ne faut surtout pas se baser uniquement sur le prix de revient d’une maison pour fixer son prix initial de mise en vente, mais sur son prix de marché. Si le prix du marché est égal ou supérieur au prix de revient, c’est une bonne nouvelle pour le vendeur. Si le prix du marché est inférieur, il faut alors accepter de se couper la main au moment initial de la mise en vente sur le marché pour ne pas avoir à se couper le bras quelques mois/années plus tard (d’autant que les frais d’entretien continuent de courir pendant la période de tentative de vente et que le vendeur subit la double-peine de baisser son prix tout en ayant supporté pendant de longs mois les frais d’une propriété non-encore vendue et parfois vide).
Le prix de revient d’une propriété est une composante de la détermination du prix de vente qui doit aussi tenir compte de multiples autres facteurs (comme l’état du marché pour ce type de bien, les frais d’entretien, les nuisances éventuelles ou au contraire, une adresse « premium », etc…), mais le prix de revient n'est pas pertinent lorsqu'aucun autre méthode d'évaluation ne vient lui apporter de pondération (à la hausse ou à la baisse)
Conclusion
Pour devenir une star à Las Vegas, prenez exemple sur Céline ! Pour être un as de l’immobilier, n’hésitez pas à faire strictement l’inverse de la diva québécoise!
Il est crucial en outre de prendre l'avis de professionnels aguerris, formés et surtout, n'ayant pas peur de vous délivrer sans fard les conclusions de leur évaluation. Il ne faut pas oublier que l'agent immobilier n'est pas décisionnaire du prix, il ne peut que vous conseiller. Libre alors à vous de tenter un prix plus haut que celui recommandé, mais très souvent, l'épreuve de réalité rattrape le vendeur qui perd alors plus, en temps et en argent, qu'il ne l'aurait fait si la propriété n'avait été correctement tarifée dès le départ.
Dans le cas, où il est nécessaire pour vous de tenter de vendre plus cher que l'évaluation, il est possible de tenter une stratégie de "test du marché": l'agent immobilier peut vous proposer d'essayer de vendre au prix désiré sur une période courte, mais il s'agit alors de réviser le prix sans trop attendre, dans le cas où les résultats ne seraient pas à la hauteur des espérances.
PS : N’hésitez pas à nous consulter si vous souhaitez connaître le vrai prix de marché de votre maison. Le délai et le prix que vous retirerez de votre vente en dépendent fortement.